Você já deve ter
pensado que usucapião é apenas para imóveis abandonados ou aqueles imóveis em
áreas mais remotas com casas inacabadas
Pois bem, esse
artigo é justamente pra você que não imaginava que imóveis, incluindo
apartamentos, dentro de condomínios luxuosos muitas vezes sofrem de alguma
irregularidade registral e a solução pode ser a ação de usucapião.
Há um mito muito
grande de que para pleitear usucapião de um imóvel deve-se ter invadido ou o
imóvel ser abandonado, mas a realidade não é essa. Desde a vigência do Código
Civil foram diversos os casos de usucapião de apartamentos e casas em
condomínios de alto padrão, seja pelo possuidor que comprou e não registrou seu
nome na matrícula, seja por aquele herdeiro que utilizou sozinho o imóvel por
pelo menos 10 anos.
Um exemplo de
tal situação seria a compra de um imóvel dentro de um condomínio através de um
contrato particular de compra e venda – o famoso contrato de gaveta – quando já
passado certo lapso de tempo e já não ser mais possível a outorga de escritura
pública pelo vendedor seja por já não ter mais seu contato ou pelo seu
falecimento. Esse fato pode impossibilitar o registro ou inviabilizar outros
instrumentos jurídicos e eventualmente será cabível a ação de usucapião que irá
superar todos os obstáculos e colocar o nome do verdadeiro proprietário na
matrícula do imóvel.
Outra situação
muito corriqueira é aquela em que os herdeiros deixam um dos irmãos usar de
forma exclusiva o imóvel e não fazem ao menos um contrato de comodato
(empréstimo) e com o passar do tempo (10 anos, pelo menos) surge ao herdeiro
morador o direito a pleitear usucapião já que se comportou perante todos como
se dono fosse – obviamente acompanhado de outros requisitos da modalidade.
Vejamos que além
de a ação de usucapião ser um instrumento jurídico que possibilita regularizar
e valorizar o imóvel referido instituto dá segurança jurídica ao verdadeiro
dono do imóvel visto que após a sentença retira qualquer dúvida sobre sua
titularidade. Ademais, pode-se usar a usucapião em defesa em ações possessórias
e contra penhoras ou restrições legais impostas judicialmente ao imóvel em nome
do antigo proprietário registral.
A usucapião de
bens imóveis tem previsão em diversos artigos do Código Civil, entre eles, o
1.238, 1.240-A e 1.242, bem como na Constituição Federal, nos artigos 183 e
191, variando o tempo de posse de 2 a 15 anos e, apesar de ser um procedimento
judicial e necessitar de um advogado para atuar, desde 2016 pode ser feita, via
de regra, de forma mais rápida, pela via extrajudicial.
A ação de
usucapião de casas em condomínio e apartamentos, no geral, dispensa o
levantamento topográfico feito por engenheiro, eis que os loteamentos têm as
descrições do imóvel bem definidas e previamente aprovadas pelo cartório e o
município podendo ser utilizadas no processo. Da mesma forma, o apartamento
tampouco necessita de levantamento topográfico, pois as metragens são
intramuros e não há risco de invasão da unidade vizinha o que torna o processo
mais rápido com a anuência ou citação do condomínio através do síndico
eleito.
Quais os
requisitos para ajuizar o processo de usucapião de casa em condomínio ou
apartamento?
O imóvel não
pode ser um bem público;
Demonstrar o
exercício da posse pelo tempo de 02 a 15 anos, a depender da modalidade de
usucapião que se enquadre o caso;
Deve-se provar a
boa-fé do requerente e a existência de um justo título (contrato particular,
escritura sem registro, entre outros títulos);
Pode ser
requerido por Pessoa Física ou Jurídica.
E então, a
documentação do seu imóvel está regularizada?
Fonte: ABC
do ABC
