Diferentes sistemas legais oferecem garantias e maior
agilidade na efetivação de contratos imobiliários
Quais são os fundamentos e características dos institutos da
hipoteca e da alienação fiduciária? Vale traçar algumas reflexões para
demonstrar qual opção mais vantajosa e eficaz para o contrato de financiamento
imobiliário.
No nosso ordenamento jurídico brasileiro vigora o Princípio
da Responsabilidade Patrimonial, segundo o qual é o patrimônio do devedor que
responde por suas obrigações.
A hipoteca representa uma das espécies de garantia real e
vincula determinado bem imóvel do devedor ao pagamento da dívida, de forma que
o credor poderá, no caso de inadimplemento da obrigação, promover a venda
judicial da coisa gravada a fim de buscar o pagamento do seu respectivo
crédito.
O art. 1473 do Código Civil/2002 expressamente estabelece os
bens que podem ser objeto de hipoteca, dentre eles e notadamente os imóveis,
tais como casas, apartamentos, escritórios, terrenos e edifícios.
Quando será válida e quem poderá dar os bens em garantia?
Para validade da garantia real, exige a lei, além da
capacidade geral para os atos da vida civil, a capacidade especial para
alienar. Dispõe, com efeito, o art. 1.420 do Código Civil, na sua primeira
parte, que "só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar
em anticrese".
A sua validade requer a realização da escritura pública
(exceto se o bem gravado tiver valor inferior ao patamar disposto no artigo 108
do Código Civil, ou, independentemente do valor, nas hipotecas do SFH), e sua
efetivação dispensa a tradição.
Ademais, o art. 104 do CC/2002, que dispõe sobre os
requisitos de validade, exige que o devedor seja proprietário do bem constrito
e tenha capacidade de fato para hipotecar.
Quem está impedido de hipotecar seus respectivos bens?
Deve-se atentar aos impedimentos legais ao hipotecar um
determinado imóvel, já que a ausência de capacidade legal poderá implicar na
nulidade do contrato. Assim, estão impedidos de hipotecar:
a) os menores de 16 anos, que o art. 3º, I, do Código Civil
considera absolutamente incapazes;
b) os maiores de 16 anos e menores de 18, sem a assistência
do representante legal;
c) os menores sob tutela, salvo se assistidos pelo tutor e
autorizados pelo juiz;
d) os interditos em geral, salvo se representados e
autorizados pelo juiz;
e) os pródigos, quando atuam sozinhos.
f) as pessoas casadas, uma vez que o art. 1.647, I, do
Código Civil proíbe os cônjuges de gravar de ônus reais os bens imóveis, sem
autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta.
Conforme exposto, o efeito principal da hipoteca é a
vinculação de um bem imóvel ao cumprimento de uma obrigação perante o credor,
de forma que somente uma pessoa com plena capacidade civil poderá destinar seu
patrimônio para a hipoteca.
Alienação fiduciária
A lei 9.514/97 criou o sistema de financiamento imobiliário
e a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel e trouxe em favor do credor
uma nova garantia sobre o imóvel dado pelo devedor.
Considerando que a execução da garantia hipotecária pode
gerar um processo judicial extremamente demorado e oneroso, o que inviabilizava
a própria concessão do crédito habitacional, o legislador criou meios mais
céleres para o credor fiduciário recuperar seu crédito.
Assim, a alienação fiduciária em garantia é uma espécie de
contrato bilateral que deverá ser devidamente registrado no órgão competente,
qual seja, Cartório de Registro de Títulos e Documentos, no caso de bens móveis
em geral, consoante art. 1.361, § 1º, do NCC, e Cartório de Registro de
Imóveis, se se tratar de bem imóvel, conforme art. 23 da lei 9.514, de 1997.
Após o referido registro é constituído a propriedade
fiduciária em favor do credor fiduciário e a partir de então, o credor
fiduciário (como seu titular) pode reivindicar a coisa.
Assim como na hipoteca, a alienação fiduciária transfere a
propriedade ao credor, somente após o integral cumprimento da obrigação, de
forma que o devedor da obrigação tem apenas a posse direta do imóvel.
Qual o procedimento em caso de ausência do
pagamento/cumprimento da obrigação?
Com o inadimplemento do devedor e a consequente consolidação
da propriedade em favor do credor fiduciário, este deverá, em 30 dias contados
da averbação da consolidação, promover leilão público para a venda do bem
(artigo 27, lei 9.514/97).
A consolidação da propriedade no patrimônio do fiduciário é
mais simples e rápido se comparado com a garantia hipotecária considerando o
procedimento em casos de ocorre mediante simples ato de averbação
praticado pelo oficial de registro de imóveis após o devedor persistir na
inadimplência diante de sua notificação para purgar a mora em 15 (quinze) dias.
Denota-se que a eficácia da Alienação Fiduciária em Garantia
de bens imóveis reduziu o risco dos negócios imobiliários para o credor,
facilitando assim o acesso ao crédito imobiliário ao devedor.
Assim, em caso de inadimplência, o pagamento pode ser obtido
por via extrajudicial, ou seja, é uma execução mais simples e a desocupação do
imóvel ocorre em um prazo mais curto em relação à hipoteca.
Importante ressaltar que o instituto da alienação fiduciária
não substituiu a hipoteca, tratando-se apenas de uma nova modalidade de
garantia que passou a ser mais utilizada.
Concluiu-se que o Sistema Financeiro Imobiliário e por
conseguinte a alienação fiduciária possui grande eficácia, já que trouxe opção
mais célere e segura para o mercado imobiliário.
Fonte: Dom Total
