Advogada Dalimar Silva que trabalha com imóveis fala
sobre o tema
Usucapião é uma forma de transmissão originária da
propriedade, trata-se de uma Ação Declaratória, quando for realizado na esfera
judicial, o magistrado reconhecerá o direito de aquisição daquele imóvel e após
deferida a sentença, o adquirente deverá registrar o referido bem no Cartório
de Registro de Imóveis, conforme se extrai do artigo 1.241 do Código Civil.
A grande novidade é que este procedimento pode ser feito nos
cartórios, a depender da documentação, do tipo de modalidade de usucapião e se
algum dos herdeiros não for menor ou incapaz. Portanto, quando houver a
possibilidade de ser realizado no Cartório, o mesmo será denominado de
Usucapião Extrajudicial ou Administrativo. Essa novidade passou a vigorar, a
partir de 2016, com a edição do Novo Código de Processo Civil, através do
seu artigo 1.071.
Desta forma, tal procedimento exige o acompanhamento de um
advogado ou um defensor público;
O pedido deve ser iniciado com uma petição inicial
(fundamentação), que será acompanhado de determinados documentos, dentre eles:
1. Ata notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e
seus antecessores;
2. Planta e memorial descritivo assinada por profissional
habilitado. Alguns cartórios exigem ainda a confirmação desses dados por um
síndico, no caso de condomínio;
3. Certidões negativas dos distribuidores do local do imóvel
e do domicílio do interessado;
O objetivo da apresentação das certidões é verificar se há a
posse mansa e pacífica do imóvel, boa fé, além da posse prolongada no mesmo.
Esses são alguns dos requisitos para a concessão da Usucapião de um bem imóvel.
Vale destacar que terras públicas não podem ser usucapidas (objeto de
usucapião). E ainda precisa haver o animus domini (intenção/vontade de ser
dono).
Interessante é destacar que tanto o Contrato de Locação de
Imóveis como o de Comodato afastam a possibilidade de usucapir o imóvel que
está sendo ocupado. Qual a diferença, portanto, desses dois contratos?
O contrato de comodato é um tipo espécie de ajuste
de empréstimo, embora haja obrigações recíprocas entre as partes contratantes
(como pagamento de água, luz, imposto predial etc), e o contrato de locação é
dispendioso (paga-se um aluguel). Portanto, a principal diferença
entre essas duas espécies é que o primeiro tem natureza gratuita e o
segundo é oneroso. Mas, ambos possuem eficácia para evitar que o ocupante do
imóvel invoque o Usucapião.
Nesse sentido, se o legítimo proprietário do imóvel requerer
para si esse bem que esteja na posse de outrem, e esse venha alegar que não
sairá dele por conta do decurso do tempo de ocupação, o ideal é que o
proprietário envie notificações extrajudiciais, como uma carta registrada por
exemplo, e isso servirá de comprovação de que a posse não é mansa e pacífica.
Em defesa da sua propriedade também poderá o proprietário
ajuizar ações possessórias na esfera judicial, a fim de estabelecer comprovação
de que aquela posse não possui o requisito primordial da Usucapião: posse mansa
e pacífica.
Conclusão:
De forma muito prática, algumas pessoas pensam que a
Usucapião pode ser concedida apenas pelo prolongamento ou decurso de tempo de
uma ocupação do imóvel, mas na verdade esse é apenas um dos requisitos. Logo,
esse bem pode ser protegido por meio da contratação prévia de Comodato ou de
Locação. E ainda por meio de ações judiciais ou atos extrajudiciais que afastem
a posse mansa e pacífica do bem imóvel.
Lembre-se da máxima que nos inspira a seguir escrevendo
nesse Portal: "Cidadão bem informado dificilmente será enganado".
Portanto, busque orientação jurídica para preservar e defender seu direto.
Fonte: Em Tempo
