Trata-se de ação de resolução de contrato de compra e
venda de imóvel e financiamento com pacto adjeto de alienação fiduciária,
proposta pelo devedor fiduciante sob alegação de incapacidade de pagamento
O Superior Tribunal de Justiça selecionou para julgamento
pelo rito dos recursos repetitivos o REsp 1.871.911/SP.
Trata-se de ação de resolução de contrato de compra e venda
de imóvel e financiamento com pacto adjeto de alienação fiduciária, proposta
pelo devedor fiduciante sob alegação de incapacidade de pagamento,
fundamentando-se em que a caracterização do negócio como relação de consumo
oriunda de contrato de adesão lhe conferiria direito de denúncia do contrato e
de restituição parcial das quantias pagas.
O pedido foi julgado improcedente por falta de interesse
processual, já que a operação de crédito não é passível de resolução, de que
trata o art. 475 do Código Civil, mas, sim, de execução do crédito
seguida de excussão do imóvel nos termos do art. 27 da lei 9.514/97.
Confirmada a sentença em recurso de apelação, sobreveio o
mencionado Recurso Especial, selecionado como representativo de controvérsia,
tendo em vista a grande quantidade de processos em que se discute o modo de
extinção forçada do contrato de crédito com garantia fiduciária, destacando-se
que só no Tribunal de Justiça de São Paulo foram "analisados 160 reclamos
por esta matéria em 2019 e cerca de 80 apenas nos 3 primeiros meses de 2020, o que
indica importante aumento em seu impacto social e econômico.”
Colocam-se, de um lado, a jurisprudência já sedimentada do
STJ, segundo a qual a execução do crédito garantido por propriedade fiduciária
de imóvel sujeita-se ao rito especial dos arts. 26 e 27 da lei
9.514/97,1 que contempla a excussão do imóvel em leilão e a restituição do
saldo, se houver, ao devedor, e, de outro lado, decisões divergentes das
instâncias ordinárias, que julgam procedentes pedidos de resolução de operação
de crédito fiduciário, com fundamento no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC)2 e
na Súmula 543/STJ,3 impondo ao credor fiduciário a restituição de quantia
arbitrada pela sentença, independente de leilão. Fundamentam-se essas decisões
divergentes, não raras vezes, na caracterização dessa operação de crédito como
“relação de consumo e contrato de adesão”, que conferiria ao devedor fiduciante
direito potestativo de “postular a rescisão da avença, em virtude de sua
incapacidade financeira para continuar honrando as parcelas”4 ou mesmo em
virtude de desinteresse em continuar no contrato.
Nesse contexto, não se questiona a incidência das normas do
CDC nos contratos de promessa de compra e venda e de crédito com garantia
fiduciária, quando caracterizem relação de consumo, pois, sendo lei geral de
proteção dos consumidores, esse Código incide sobre qualquer contrato nos
aspectos correspondentes à relação de consumo.5
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Fonte: Migalhas