Mesmo para compras de pequeno valor, a escritura pública é considerada
a melhor alternativa
A negociação de imóveis exige
cuidados especiais para evitar prejuízos. É comum comprador assinar um contrato
particular e acreditar que já é dono de um apartamento, casa ou terreno.
Engano.
O contrato particular, com os
devidos reconhecimentos de firmas em tabelionato de comprador e vendedor, é
útil para a transferência da propriedade se for chancelada em um cartório de
registro de imóveis e se o valor do bem for de até 30 salários mínimos (cerca
de R$ 30 mil).
Quando o valor do negócio supera
30 mínimos, o contrato particular não tem validade para oficializar a troca do
nome do proprietário. Nesse caso, é preciso comparecer em um tabelionato para
lavrar uma escritura pública, para, depois, concretizar a transmissão do bem em
um registro de imóveis.
Mesmo para imóveis de pequeno
valor, a escritura pública é considerada a melhor alternativa, pois dá maior
segurança jurídica para as partes. A advogada Karin Regina Rick Rosa, assessora
jurídica do Colégio Notarial do Brasil, lembra que pessoas costumam optar pelo
contrato particular para, algum tempo depois fazer a escritura, em geral, por
questões de custos.
É preciso pagar imposto de
transmissão – de até 3% sobre o valor do imóvel. A advogada lembra que a
legislação é complexa e, quando possível, é importante buscar acompanhamento
técnico de especialista no assunto.
TJ fiscaliza expedição de selo e serviços
Responsável pela concessão e
controle dos trabalhos cartoriais no Rio Grande do Sul, o Tribunal de Justiça
do Estado (TJ) informa estar em busca de melhorias para elevar a eficiência e a
confiabilidade dos serviços.
– Fazemos monitoramento constante
para saber o que está acontecendo – afirma a juíza-corregedora Vanise Röhrig
Monte.
Para auxiliar na prevenção de
fraudes, a Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados (Censec) foi
criada em 2012 pelo Conselho Nacional de Justiça. Administrado pelo Colégio
Notarial do Brasil, o Censec é um banco de dados com informações de documentos,
como testamentos, procurações e escrituras públicas. Acessado por tabeliães e
disponível ao Judiciário, o arquivo armazena a assinatura (chamada de sinal
público) de tabeliães, escreventes e prepostos de cartórios de todo o país. O
cadastro permite a qualquer tabelionato verificar a assinatura de outro
tabelião ao deparar com documento suspeito. Exemplo: quando alguém solicita a
cópia autenticada de um contrato particular de compra e venda contendo selo de
reconhecimento de firma de outro cartório, é possível checar se a assinatura do
tabelião no selo de reconhecimento é igual à cadastrada no sistema
Censec.
Segundo Sander Cassepp Fonseca,
coordenador de correição da área notarial e registral da Corregedoria-geral do
TJ, ao detectar ou desconfiar de falsificação em documento, tabelionatos não
fazem o serviço, apresentam notícia-crime à Polícia Civil e repassam a
informação à Corregedoria-geral do TJ. De imediato, o órgão distribui e-mail
para os 763 cartórios do Estado, alertando sobre o caso. Fonseca afirma que as
providências têm evitado fraudes e propiciado prisões de golpistas. Lembra que,
em 2007, a Corregedoria criou o selo de autenticação obrigatório nos cartórios
do Estado, permitindo o rastreamento do serviço via pesquisa no site do
TJ.
No ano passado foi incluído ao
selo um QR Code, que facilita a pesquisa via smartphone. O coordenador destaca
que o TJ e o Colégio Notarial negociam com o governo gaúcho para liberar o
acesso de cartórios ao banco de dados da Secretaria da Segurança Pública, o
Consultas Integradas, visando evitar fraudes e falsificações. Essa base contém
registros das emissões de carteira de identidade e de habilitação, de
licenciamento de veículos e de nomes de apenados, entre outros dados.
– É comum pessoas se apresentarem
em cartório com documento falso, tentando reconhecer firma, em especial na
venda de carro. Se o tabelião tiver esse acesso, é possível barrar o registro
com mais agilidade e até a prisão do falsário – diz Fonseca
Entenda as diferenças entre os documentos:
Contrato particular
O contrato particular de compra e
venda de imóvel só é válido para transferência de propriedade em um cartório de
registro de imóveis se o valor do bem for de até 30 salários mínimos (cerca de
R$ 30 mil). Para efetuar o registro, tem de ter reconhecimento de firma por
autenticidade, ou seja, as partes precisam ir pessoalmente para assinar o
documento perante um tabelião.
Escritura pública
Se o negócio supera supera 30
salários mínimos, vendedor e comprador precisam comparecer a um tabelionato
para lavrar escritura pública. Ali, as partes serão identificadas e assinam o
documento diante de um tabelião. Para formalizar a troca de dono, é preciso
levar a escritura até um cartório de registro de imóveis.
Antes de fechar negócio
Deve-se verificar a situação do
imóvel, solicitando cópia atualizada da matrícula no registro de imóveis. O
documento informa o nome do proprietário e se há restrições como penhora ou
hipoteca. Também é importante buscar certidões negativas de débitos, incluindo
trabalhistas, e comprovante de quitação de dívidas com tributos, luz, água e
Imposto sobre Propriedade Territorial e Urbano (IPTU), entre outros.
Consulta a selos
Em caso de dúvida em relação a
veracidade do reconhecimento de firma, o TJ disponibiliza consulta ao selo de
autenticação colado nos documentos no endereço www.tjrs.jus.br/site/servicos/selo_de_fiscalizacao_notarial_e_registral.
Ao digitar os 18 caracteres do
selo é possível saber o cartório emissor e o endereço, o número da nota fiscal,
a data e valor da taxa cobrada e ainda o tipo de serviço prestado.
Desde 2018, a consulta também
pode ser feita por meio do QR Code impresso no selo. A corregedoria avalia a
possibilidade de incluir na pesquisa o nome da pessoa que pediu o serviço.
Fontes: Gaúcha ZH, juíza-corregedora do TJ Vanise Röhrig Monte e a advogada Karin
Regina Rick Rosa, assessora jurídica do Colégio Notarial do Brasil