A fé pública conferida à escritura lavrada em cartório para
a transferência de propriedade de imóvel não serve para atestar de modo
absoluto e intangível a veracidade do que é tão somente declarado de acordo com
a vontade e boa-fé das partes. Assim, não serve para afastar a execução de
dívida particular pela compra do bem, se há provas de que ela ainda não foi
quitada.
Com esse entendimento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de
Justiça negou provimento ao recurso de uma empresa que esperava comprovar a
inexistência de dívida pela compra de um imóvel rural com base na escritura
pública.
O caso começa com a compra do imóvel por um particular, que
antes de fazer a transferência da propriedade em cartório, a revendeu ao custo
de R$ 870 mil. A empresa compradora pagou R$ 350 mil à vista e requereu a
lavratura da escritura, sob justificativa de que precisava do bem para dar de
garantia em um financiamento.
Assim, o vendedor autorizou e constou como anuente na
transferência do domínio em escritura, direto dos proprietários originais para
a empresa, ainda que a dívida não tivesse sido quitada.
Quando entendeu que não receberia o restante do dinheiro, o
vendedor ajuizou execução de título extrajudicial, que foi embargada pela
empresa sob alegação de dívida inexistente. Como prova, apresentou a escritura
lavrada, cujo valor registrado de forma fictícia é de R$ 180 mil.
A empresa sustentou que o documento goza de presunção
absoluta de veracidade e que, comprovando o pagamento, não pode ser contestado,
tornando inexigível qualquer valor pretendido em ação executória.
As instâncias ordinárias afastaram os embargos porque o
vendedor trouxe provas aos autos de que a dívida não tinha sido quitada,
conforme o contrato de compromisso de compra e venda. Relator, o ministro Marco
Buzzi manteve o entendimento.
Isso porque, segundo explicou, a fé pública é princípio do
ato registral que protege a inscrição dos direitos, e não dos fatos a eles
ligados. Assim, qualquer inexatidão existente não se confirma pela simples
existência do documento. Não à toa, o artigo 219 do Código Civil indica que as
declarações em documentos assinados não eximem os interessados em sua
veracidade do ônus de prová-las.
“O atributo da prova plena que a parte pretende atribuir à
escritura de modo a desconstituir a exigibilidade do crédito executado não é
possível dar a tal instrumento, pois nele não consta ter sido realizado o
pagamento algum na presença do servidor que presidiu o ato no cartório. Não
existe relação direta ou prejudicial entre o que foi declarado no instrumento
notarial e a obrigação de pagar assumida no contrato particular em execução”,
concluiu.
O valor registrado na escritura, substancialmente inferior
ao do contrato de compra e venda, também não se presta a afastar a dívida. Isso
porque toda escritura deve ter o preço do bem, para cálculo do ITBI. É mera
formalidade. E as partes concordaram em usar valor fictício para reduzir a
carga tributária. “Coisas da vida”, comentou o ministro Buzzi.
“Em consequência, a presunção de veracidade do documento
público subsiste até que seja feita a prova, se assim o for, em sentido
contrário”, resumiu. O entendimento foi unânime, seguido pelos ministros
Antonio Carlos Ferreira e Raul Araújo. Não participaram do julgamento os
ministros Luís Felipe Salomão e Isabel Gallotti.
REsp 1.288.552
Fonte: Consultor Jurídico